Tips & inzichten / Hypotheken
Overbruggingshypotheek berekenen: hoeveel van je overwaarde kun je gebruiken?
In dit artikel
Je hebt een nieuwe woning gevonden, maar je huidige huis is nog niet verkocht. Tegelijkertijd zit er waarschijnlijk overwaarde in je huidige woning die je wilt gebruiken voor de aankoop van je nieuwe huis.
Alleen: dat geld komt pas vrij als je huidige woning daadwerkelijk wordt geleverd bij de notaris.
Met een overbruggingshypotheek kun je een deel van die verwachte overwaarde alvast gebruiken. Hoeveel je kunt overbruggen, hangt onder andere af van de waarde van je huidige woning, je bestaande hypotheek en de voorwaarden van de geldverstrekker waar je ook je nieuwe hypotheek afsluit of je bestaande hypotheek naartoe verhuist.
In dit artikel leggen we uit hoe dat werkt en rekenen we een aantal voorbeelden voor je uit.
Wat is een overbruggingshypotheek?
Een overbruggingshypotheek is een tijdelijke lening waarmee je de periode overbrugt tussen de aankoop van je nieuwe woning en de verkoop van je huidige woning.
Stel:
- je huidige woning is €600.000 waard;
- je hebt nog €250.000 hypotheek;
- je verwacht dus ongeveer €350.000 overwaarde;
- je hebt een nieuwe woning gevonden waarvoor je die overwaarde nodig hebt.
Zolang je huidige woning nog niet bij de notaris is overgedragen, heb je die €350.000 nog niet beschikbaar.
Een geldverstrekker kan dan een deel van de verwachte overwaarde tijdelijk voorschieten. Zodra je huidige woning wordt verkocht en geleverd, wordt de overbruggingshypotheek uit de verkoopopbrengst afgelost.
Tijdens de looptijd betaal je rente over het opgenomen bedrag.
Een overbruggingshypotheek staat niet los van je nieuwe hypotheek
Een overbruggingshypotheek sluit je in de praktijk niet als los product af bij een willekeurige bank.
De overbrugging loopt normaal gesproken bij dezelfde geldverstrekker waar je ook de hypotheek voor je nieuwe woning onderbrengt. Dat kan een volledig nieuwe hypotheek zijn, maar ook een bestaande hypotheek die je met een verhuisregeling meeneemt naar de nieuwe woning.
Dat is belangrijk bij het vergelijken van geldverstrekkers.
Je kijkt dus niet alleen naar:
- de rente van de nieuwe hypotheek;
- de voorwaarden van de hypotheek;
- de mogelijkheden om je bestaande rente mee te nemen.
Ook de voorwaarden van de overbruggingshypotheek spelen mee.
De ene geldverstrekker kan bijvoorbeeld meer ruimte bieden voor de overbrugging dan de andere. Andersom kan een aanbieder met een scherpe hypotheekrente juist minder gunstige voorwaarden hebben voor de overbrugging.
Je moet de totale financiering daarom als één geheel bekijken.
Er bestaan uitzonderingen waarbij een losse overbruggingslening mogelijk is. We controleren daarom het actuele beleid van de geldverstrekker; de combinatie met je nieuwe hypotheek is het gebruikelijke uitgangspunt.
Hoe bereken je een overbruggingshypotheek?
De basisberekening is meestal vrij eenvoudig:
**Waarde van je huidige woning
min een eventuele veiligheidsmarge
min je bestaande hypotheek
= maximale overbruggingshypotheek**
Hoe groot die veiligheidsmarge is, verschilt per geldverstrekker.
Ook maakt het veel verschil of je huidige woning al definitief is verkocht of nog niet.
Situatie 1: je huidige woning is nog niet verkocht
Als je woning nog niet definitief is verkocht, weet de geldverstrekker niet zeker wat de woning uiteindelijk zal opbrengen.
Daarom wordt meestal niet met de volledige verwachte verkoopwaarde gerekend. De bank houdt een veiligheidsmarge aan.
Stel:
Waarde huidige woning: €600.000
Bestaande hypotheek: €250.000
Percentage waarmee wordt gerekend: 90%
Dan wordt de berekening:
€600.000 × 90% = €540.000
Daar gaat de bestaande hypotheek vanaf:
€540.000 - €250.000 = €290.000
De maximale overbruggingshypotheek bedraagt in dit voorbeeld dus ongeveer €290.000.
De verwachte overwaarde is €350.000, maar je kunt die overwaarde dus niet altijd volledig vooraf gebruiken.
Situatie 2: de geldverstrekker rekent met een hoger percentage
Sommige geldverstrekkers kunnen onder bepaalde voorwaarden met een hoger percentage van de waarde rekenen.
Bij dezelfde woning ziet de berekening er bij 95% bijvoorbeeld zo uit:
€600.000 × 95% = €570.000
€570.000 - €250.000 = €320.000
In plaats van €290.000 kun je dan in dit voorbeeld €320.000 overbruggen.
Dat is een verschil van €30.000.
Bij een woning van €1.000.000 bedraagt het verschil tussen 90% en 95% zelfs €50.000.
Daarom kan de keuze voor een geldverstrekker bij een verhuizing extra belangrijk zijn.
Je kijkt niet alleen naar de normale hypotheekrente, maar ook naar de ruimte en voorwaarden die er zijn voor de overbrugging.
Situatie 3: je huidige woning is al verkocht
Is je huidige woning al definitief verkocht en zijn de ontbindende voorwaarden verlopen?
Dan is er veel meer zekerheid over de verkoopopbrengst.
Daardoor kan vaak een groter deel van de verwachte overwaarde worden meegenomen.
Stel dat de woning uit het eerdere voorbeeld voor €610.000 is verkocht.
Dan is de verwachte overwaarde:
Verkoopprijs: €610.000
Bestaande hypotheek: €250.000
Verwachte overwaarde: €360.000
Omdat de verkoopprijs nu bekend is, kan de geldverstrekker doorgaans met meer zekerheid rekenen.
Dat kan betekenen dat je meer kunt overbruggen dan wanneer de woning nog niet verkocht is.
Je moet de tijdelijke lasten ook kunnen dragen
Een belangrijk punt dat vaak wordt onderschat: de geldverstrekker kijkt niet alleen naar hoeveel overwaarde je hebt.
Je krijgt tijdens de overbruggingsperiode namelijk te maken met tijdelijke dubbele woonlasten.
Denk aan:
- de lasten van je huidige hypotheek;
- de lasten van je nieuwe hypotheek;
- de rente over de overbruggingshypotheek.
Die lasten moeten financieel opgevangen kunnen worden.
Dat kan vanuit inkomen, maar in veel situaties zijn ook eigen middelen nodig. Bijvoorbeeld spaargeld waarmee je de tijdelijke maandlasten gedurende de verwachte overbruggingsperiode kunt betalen.
Een geldverstrekker kijkt dus niet alleen naar:
“Hoeveel overwaarde zit er in de woning?”
Maar ook naar:
“Kun je de periode tot de verkoop financieel overbruggen?”
Voorbeeld: spaargeld voor de dubbele lasten
Stel dat de rente over je overbruggingshypotheek €1.500 per maand bedraagt en dat je verwacht dat de overbrugging zes maanden loopt.
Dan kost alleen de rente over de overbrugging in die periode ongeveer:
€1.500 × 6 = €9.000
Daar kunnen daarnaast nog de lasten van je bestaande hypotheek en je nieuwe hypotheek bij komen.
Als je inkomen onvoldoende ruimte biedt om die tijdelijke lasten volledig op te vangen, kan het nodig zijn om aan te tonen dat je voldoende spaargeld hebt.
Dat is ook de reden waarom het niet altijd verstandig is om al je beschikbare eigen geld direct in de aankoop van de nieuwe woning te stoppen.
Je wilt voldoende financiële buffer overhouden voor de periode waarin je met dubbele lasten zit.
Hoeveel spaargeld heb je nodig?
Daar is geen vast antwoord op.
Dat hangt onder andere af van:
- hoe hoog je oude hypotheeklast is;
- hoe hoog je nieuwe hypotheeklast is;
- hoeveel rente je betaalt over de overbrugging;
- hoe lang je verwacht dat de overbruggingsperiode duurt;
- hoeveel ruimte je inkomen biedt;
- hoeveel financiële buffer de geldverstrekker verlangt.
Stel dat je totale tijdelijke extra lasten €2.500 per maand zijn en de geldverstrekker rekent met een periode van zes maanden.
Dan moet er mogelijk rekening worden gehouden met:
€2.500 × 6 = €15.000
aan tijdelijke lasten.
In de praktijk kan de berekening per geldverstrekker verschillen.
Daarom kijken we vooraf niet alleen naar de aankoopprijs van je nieuwe woning, maar ook naar de financiële periode tussen aankoop en verkoop.
Je hoeft niet altijd maximaal te overbruggen
Dat je bijvoorbeeld €320.000 kúnt overbruggen, betekent niet automatisch dat het verstandig is om dat volledige bedrag te lenen.
Een hoge overbrugging betekent namelijk ook hogere tijdelijke rentelasten.
Stel dat je €300.000 nodig hebt en daarnaast €50.000 spaargeld hebt.
Dan zijn er bijvoorbeeld twee mogelijkheden.
Optie 1: €300.000 overbruggen
Je houdt je spaargeld beschikbaar, maar je betaalt rente over €300.000.
Optie 2: €250.000 overbruggen en €50.000 eigen geld gebruiken
Je overbruggingshypotheek wordt lager en daardoor betaal je minder rente.
Maar je houdt ook minder spaargeld over voor de tijdelijke dubbele lasten en andere onverwachte kosten.
De beste keuze is daarom niet automatisch de optie met de laagste overbruggingshypotheek.
Je wilt een goede balans tussen:
- lagere rentelasten;
- voldoende eigen geld;
- een comfortabele buffer;
- en voldoende ruimte als de verkoop van je huidige woning langer duurt dan verwacht.
Wat kost een overbruggingshypotheek per maand?
Bij een overbruggingshypotheek betaal je rente over het bedrag dat je hebt opgenomen.
Stel dat de rente 5% bedraagt.
Bij een overbruggingshypotheek van €300.000 is de bruto rente ongeveer:
€300.000 × 5% = €15.000 per jaar
€15.000 / 12 = €1.250 bruto per maand
Bij €500.000 is dat ongeveer:
€500.000 × 5% = €25.000 per jaar
€25.000 / 12 = €2.083 bruto per maand
Bij €750.000:
€750.000 × 5% = €37.500 per jaar
€37.500 / 12 = €3.125 bruto per maand
Je ziet dus dat vooral bij een grote overbrugging de tijdelijke maandlast behoorlijk kan oplopen.
De rente en voorwaarden verschillen per geldverstrekker en kunnen wijzigen.
Wat als je woning minder opbrengt dan verwacht?
Dit is een belangrijk risico bij een overbruggingshypotheek.
Stel dat je huidige woning op €600.000 wordt getaxeerd en je financiering daarop wordt gebaseerd.
Uiteindelijk verkoop je de woning voor €570.000.
Dan komt er €30.000 minder geld vrij dan waarop je misschien had gerekend.
Als je de maximale overbrugging volledig nodig hebt gehad voor de aankoop van je nieuwe woning, heb je weinig ruimte om zo'n tegenvaller op te vangen.
Daarom vinden we het prettig als er enige marge in de financiering blijft zitten.
De maximale overbruggingshypotheek is dus niet automatisch het bedrag dat je ook daadwerkelijk moet gebruiken.
Wat als je woning juist meer opbrengt?
Het omgekeerde kan natuurlijk ook.
Stel dat je woning op €600.000 is getaxeerd, maar uiteindelijk voor €625.000 wordt verkocht.
Dan komt er meer overwaarde beschikbaar dan waarmee oorspronkelijk is gerekend.
Na aflossing van de bestaande hypotheek en de overbruggingshypotheek blijft dat extra bedrag voor jou beschikbaar.
Afhankelijk van je nieuwe hypotheek kan dat wel fiscale gevolgen hebben. Bijvoorbeeld vanwege de bijleenregeling.
Moet je de overwaarde gebruiken voor je nieuwe woning?
Je bent niet verplicht om iedere euro overwaarde direct in je nieuwe woning te stoppen.
Fiscaal speelt de bijleenregeling wel een belangrijke rol.
Gebruik je de overwaarde niet voor je nieuwe eigen woning, dan kan dat gevolgen hebben voor de hypotheekrenteaftrek over een deel van je nieuwe hypotheek.
Daarom kijken we bij een verhuizing niet alleen naar wat op de passeerdatum nodig is, maar ook naar de fiscale gevolgen daarna.
Hoe lang loopt een overbruggingshypotheek?
Een overbruggingshypotheek is een tijdelijke financiering.
De maximale looptijd verschilt per geldverstrekker.
Dat is vooral belangrijk wanneer je:
- een nieuwe woning koopt terwijl je huidige woning nog niet te koop staat;
- een woning koopt met een lange oplevertermijn;
- een nieuwbouwwoning koopt;
- verwacht dat de verkoop van je huidige woning langer kan duren.
Bij nieuwbouw kan de periode tussen aankoop en daadwerkelijke verhuizing behoorlijk lang zijn.
Daarom moet vooraf goed worden gekeken of de maximale looptijd van de overbrugging aansluit bij je situatie.
Wat heeft de geldverstrekker nodig?
Als je een overbruggingshypotheek wilt afsluiten, wil de geldverstrekker weten hoeveel overwaarde er waarschijnlijk beschikbaar komt.
Daarvoor zijn bijvoorbeeld nodig:
- een taxatie van je huidige woning;
- gegevens van je bestaande hypotheek;
- een verkoopovereenkomst als de woning al verkocht is;
- gegevens over je inkomen;
- gegevens over je vermogen;
- inzicht in je spaargeld;
- informatie over de nieuwe woning.
Daarnaast wordt beoordeeld of je de tijdelijke dubbele lasten kunt dragen.
Een taxatie kan veel verschil maken
Bij een overbruggingshypotheek is de waarde van je huidige woning belangrijk.
Stel dat je verwacht dat je woning €600.000 waard is, maar de taxateur komt uit op €640.000.
Bij een overbruggingspercentage van 90% geeft die extra €40.000 woningwaarde maximaal:
€40.000 × 90% = €36.000
extra ruimte in de berekening.
Andersom werkt het natuurlijk ook.
Komt de taxatie lager uit dan verwacht, dan kan de maximale overbrugging lager worden.
Het is daarom verstandig om bij de aankoop van je volgende woning niet te krap te rekenen.
Kan iedere geldverstrekker hetzelfde bedrag overbruggen?
Nee.
Geldverstrekkers kunnen onderling verschillen in bijvoorbeeld:
- het percentage van de woningwaarde dat wordt meegenomen;
- de manier waarop de woningwaarde wordt vastgesteld;
- het maximale overbruggingsbedrag;
- de rente;
- de maximale looptijd;
- de eisen als je huidige woning nog niet verkocht is;
- de beoordeling van de dubbele woonlasten;
- de hoeveelheid eigen middelen die nodig is.
Omdat de overbrugging gekoppeld is aan de geldverstrekker van je nieuwe hypotheek, moet je al deze onderdelen samen bekijken.
De bank met de laagste hypotheekrente is daarom niet automatisch de bank met de beste totale oplossing.
Hoeveel overbruggingshypotheek kun jij krijgen?
Als je zelf een eerste indicatie wilt maken, heb je drie bedragen nodig:
- de verwachte marktwaarde van je huidige woning;
- de actuele hypotheekschuld;
- het percentage waarmee de geldverstrekker rekent.
De eenvoudige formule is:
Marktwaarde × overbruggingspercentage - hypotheekschuld = indicatieve maximale overbrugging
Bijvoorbeeld:
€750.000 woningwaarde
× 90%
= €675.000
Minus €300.000 hypotheek
= €375.000 mogelijke overbruggingshypotheek
Maar dit is alleen de eerste stap.
Daarna moet ook worden gekeken naar:
- de nieuwe hypotheek;
- je inkomen;
- je spaargeld;
- de tijdelijke dubbele woonlasten;
- de looptijd van de overbrugging;
- de voorwaarden van de geldverstrekker.
Kijk naar de volledige verhuisfinanciering
Bij een verhuizing draait het daarom niet alleen om de vraag hoeveel hypotheek je maximaal kunt krijgen.
Je moet naar het hele plaatje kijken:
- hoeveel hypotheek je nodig hebt voor de nieuwe woning;
- of je bestaande hypotheek kan worden meegenomen;
- hoeveel overbrugging mogelijk is;
- wat de tijdelijke dubbele lasten worden;
- hoeveel eigen geld nodig is;
- hoeveel spaargeld je beschikbaar moet houden;
- hoeveel financiële buffer je daarna nog overhoudt;
- en welke geldverstrekker bij het totale plaatje past.
Juist doordat de nieuwe hypotheek en de overbruggingshypotheek met elkaar samenhangen, kan de beste oplossing per situatie verschillen.
Laat niet alleen berekenen wat kan, maar ook wat verstandig is
De belangrijkste vraag is daarom niet:
“Wat is mijn maximale overbruggingshypotheek?”
Maar:
“Hoeveel overbrugging heb ik nodig en kan ik de tijdelijke lasten comfortabel betalen?”
Soms is maximaal overbruggen logisch.
In een andere situatie is het juist verstandiger om een deel eigen geld te gebruiken.
En soms is het belangrijk om juist extra spaargeld achter de hand te houden om de dubbele woonlasten te kunnen betalen.
Dat hangt helemaal af van jouw financiële situatie.
Laat vooraf het hele plaatje doorrekenen
Als je wilt verhuizen terwijl je huidige woning nog niet is verkocht, is het verstandig om vóórdat je gaat bieden een volledige financieringsopzet te maken.
Daarin kunnen we onder andere berekenen:
- hoeveel overwaarde je waarschijnlijk kunt gebruiken;
- hoeveel overbruggingshypotheek mogelijk is;
- welke nieuwe hypotheek daarnaast nodig is;
- of je bestaande hypotheek kan worden meegenomen;
- wat de tijdelijke maandlasten worden;
- hoeveel spaargeld nodig is om die periode op te vangen;
- hoeveel buffer je daarna nog overhoudt;
- en hoeveel ruimte er is als je huidige woning iets minder opbrengt dan verwacht.
Zo weet je niet alleen wat technisch mogelijk is, maar vooral of de totale financiering ook comfortabel en verantwoord is.
Wil je weten wat in jouw situatie mogelijk is? Neem gerust contact op met Van Bläcker Hypotheken. Dan rekenen we je huidige woning, je hypotheek, de overbrugging en je nieuwe woning samen door. Zo weet je vooraf precies waar je aan toe bent.